Смена собственника общежития не может являться основанием для выселения лиц, вселенных в него на законных основаниях

Переход общежития в частную собственность не является основанием для выселения лиц, вселенных в общежитие на законных основаниях. К такому выводу пришел Верховный суд при рассмотрении дела № 67-КГ24-1-К8 (ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 9 апреля 2024 г. N 67-КГ24-1-К8), фабула которого включена в Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, 3 (2024), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2024).

Суть спора

Индивидуальный предприниматель П. (далее — ИП) обратилась в суд с иском к Р. и Г. (мать и сын) о признании утратившими права пользования жилым помещением и выселении из комнаты в общежитии, расположенной в многоквартирном доме, который до 2022 года находился в государственной собственности и принадлежал на праве хозяйственного ведения заводу.
Р. и Г. подали встречный иск к П. (новому собственнику дома) о сохранении права проживания и пользования спорным жилым помещением, которое было предоставлено Р. в связи с возникшими трудовыми отношениями с заводом в 1988 — 1989 годах. С 1999 года Р. и Г. состоят на учете в качестве нуждающихся в жилом помещении, иных жилых помещений не имеют. В период проживания в спорном жилом помещении, принадлежащем заводу, Р. производила оплату коммунальных платежей, требования от нового собственника о взыскании коммунальных платежей не предъявлялись.
Разрешая спор и удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь статьей 304 ГК РФ, статьями 92, 94, частью 1 статьи 99, пунктом 1 части 2 статьи 103, частью 2 статьи 105 ЖК РФ, статьей 108 Жилищного кодекса РСФСР, пришел к выводу о том, что правовых оснований для сохранения за Р. и Г. права пользования комнатой в общежитии не имеется, здание общежития принадлежит ИП, а действия ответчиков препятствуют осуществлению ее прав собственника в отношении принадлежащего ей имущества.
Оставляя без изменения решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции также указал на то, что часть 2 статьи 105 ЖК РФ предусматривает, что прекращение трудовых отношений, обучения, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии. Доказательств наличия оснований для сохранения права пользования спорным жилым помещением, указанных в части 2 статьи 102 и части 2 статьи 103 ЖК РФ, ответчиками не представлено.
Кассационный суд общей юрисдикции согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации признала, что при разрешении возникшего спора судами допущены существенные нарушения норм права, отменила состоявшиеся по делу судебные постановления и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указав в том числе следующее.
Согласно статье 9.1 Федерального закона от 26 января 1996 г. N 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» (с учетом изменений и дополнений) к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в зданиях, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям, и использовались в качестве общежитий или служебных жилых помещений, и не были переданы в ведение органов местного самоуправления в результате изменения формы собственности или ликвидации указанных предприятий или учреждений, применяются нормы главы Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре найма с учетом особенностей, установленных частью 2 статьи 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», если эти жилые помещения предоставлены гражданам на законных основаниях до даты изменения формы собственности или ликвидации указанных предприятий или учреждений.
Согласно названной части 2 статьи 7 к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в зданиях, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям, и использовались в качестве общежитий или служебных жилых помещений, и не были переданы в ведение органов местного самоуправления в результате изменения формы собственности или ликвидации указанных предприятий или учреждений, если эти жилые помещения предоставлены гражданам на законных основаниях до даты изменения формы собственности или ликвидации указанных предприятий или учреждений, применяются нормы главы 35 ГК РФ о договоре найма, за исключением статьи 672, пункта 2 статьи 674, статей 683 и 684, пункта 1 статьи 687 ГК РФ, а также правила о расторжении краткосрочного договора найма абзаца второго пункта 2 статьи 687 ГК РФ. К отношениям по пользованию жилыми помещениями, указанными в приведенной выше части, также применяются нормы части 2 статьи 60, частей 2 и 3 статьи 83, части 1 статьи 154, частей 1 — 5, 91 — 13 статьи 156, статей 157 и 159 ЖК РФ.
Статьей 675 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Судом установлено и сторонами не оспаривалось, что Р. с сыном были вселены в спорное жилое помещение на законных основаниях до перехода к ИП права собственности на объект недвижимости (здание общежития), при этом, приобретая в собственность данный объект, ИП знала об обременении его правами третьих лиц, проживающих и зарегистрированных по месту жительства в жилых помещениях этого дома.
При таких обстоятельствах вывод суда об отсутствии правовых оснований для сохранения за Р. и Г. права пользования комнатой в общежитии нельзя признать обоснованным.

Материал подготовил Камышев Олег Вячеславович - частнопрактикующий юрист, имеющий высшее юридическое образование, более чем с двадцатилетним стажем юридической практики. Юридические консультации, подготовка договоров, исков, претензий и прочих процессуальных документов онлайн. Воспользуйтесь формой обратной связи, расположенной здесь.

Юридическая консультация

Назначено судебное заседание по требованиям налогового органа, но я даже не знаю суть требований, что мне делать?
Юридическая консультация

Назначено судебное заседание по требованиям налогового органа, но я даже не знаю суть требований, что мне делать?

Мне пришло судебное извещение о судебном заседании в другом городе по требованиям налогового органа о взыскании недоимки, штрафа и пени. Сам я не видел иска даже и не знаю суть претензий. Возможно ли как-то перенести […]

Юридическая консультация

Можно ли супругам, имеющим совместного несовершеннолетнего ребенка, оформить развод через Госуслуги?

У нас с мужем есть 15-летний сын и мы собираемся развестись. Можно ли оформить развод через Госуслуги? Ответ: Здравствуйте! К вашему сожалению, расторжение брака между супругами, имеющими несовершеннолетних детей или одного ребенка, возможен только в […]

Можно ли ездить без прав после истечения срока лишения прав и пересдачи экзамена?
Юридическая консультация

Можно ли ездить без прав после истечения срока лишения прав и пересдачи экзамена?

У меня прошел срок лишения водительских прав, водительское удостоверение находится в ГИБДД, штраф я заплатил, экзамен пересдал, но права пока не забрал. Могу ли я ездить за рулем автомобиля пока не забрал права? Будет ли […]

Как взыскать деньги по займу при отсутствии расписки?
Юридическая консультация

Как взыскать деньги по займу при отсутствии расписки?

Дал знакомому в займы денег 50 тысяч рублей на один месяц договорились. Прошло уже три месяца. Знакомый деньги возвращать не спешит. На телефон не отвечает, ездил к нему домой, его постоянно нет дома. В общем […]

Как правильно составить завещание, если есть жена и дети?
Юридическая консультация

Как правильно составить завещание, если есть жена и дети?

Как правильно мне оформить завещание при жизни на квартиру, если у меня есть дочь от первого брака, жена, с которой мы в браке в настоящее время, и сын нынешней жены, но я его не усыновлял? […]